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有限会社フジプランニングお客様に合った家の買い方を教えます>新築より中古住宅がよい?
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 その4 〜新築より中古住宅がよい?〜
質問
中古住宅を買うか新築を建てるかです。

これは、もう個々のライフデザイン次第ですので、一言ではなんとも言えませんが。

ただ一点。中古住宅を購入される際の問題で、恐らくあまり知られていない事ですが
いつも銀行・保証会社とバトルする非常に重要なポイントがあります。それは
物件に担保価値があるかどうか?まぁ簡単に説明していきましょうか。
中古住宅を購入する場合、現金一括で買える人なら何の問題もなく買えます
けど、そういう人ってなかなか居ませんよね。
そのような方は、銀行からお金を借りないといけない訳です。
さて、ここで問題が。
住宅金融公庫は、借りる人の収入を基準にお金を貸してくれる訳ですが、
銀行は何を担保にお金を貸すか…というと、当然、購入する物件ですよね。
借主が返済できなくなっても、ちゃんと資金回収ができるように、購入する物件に担保をかける訳ですよ。
新築の場合でしたら、購入する物件に価値がつきますから、すんなりお金を貸してくれるのですが…
中古住宅の場合は…
例えば…
売主の意向で1500万円と値が付けられた築15年 木造の中古住宅が売りに出てました。
そこでAさんが購入を考えてました。
しかしAさんは手持ちにお金を持っておらず、銀行からお金を借りて買おうとしました。
さて、銀行は「Aさんがお金を払えなくなる」可能性を考慮して
購入する中古住宅を担保にお金を貸します。
では、どれぐらいの担保価値があるのか?
これには、国税庁が公表している「路線価」というものを利用します。
路線価が指定されていなければ、「固定資産評価額」を元に計算します。
この、固定資産評価額ですが、これは市町村が決定します。
大体、土地が時価の50%、建物が50〜70%で算出します。
仮に、この中古物件の土地が1000万円、新築時の建物の金額が2000万円とすると…
固定資産評価額は…
土地 = 1000万円 × 50% = 500万円
建物 = 2000万円 × 60% = 1200万円(新築時の評価額)
という固定資産評価額になる訳です。
そして、この金額を基に銀行が「どれだけの担保評価ができるか」を計算する訳です。
評価額は、銀行によって計算の値が違ってくるので、
「○×銀行」という架空の銀行で試しに計算してみましょう。
この○×銀行では、土地は固定資産評価額の1.4倍まで担保価を見てくれます。
また、中古の建物の価値は、
建物の固定資産評価額 × (100% − (50% + 3%×経過年数)
という計算式で担保価を算出しております。
よって、この中古住宅の担保価は
土地 = 500万円 × 1.4 = 700万円
建物 = 2000万円 × (100% − (50% + 3%×15年)) 
= 2000万円 × (100% − 95%)
 = 100万円
となり、土地・建物の担保価は800万円(700万円+100万円)になります。
100%の評価額で800万円なのですが、担保価が800万円だから、800万円借りられるのではなく
この担保価からの70%が借りられる金額
そりゃ、何かあった時でも銀行は損をしないように考えますから。
よって、800万円×70%=560万円が借りられる金額になります。
………ΣΣ(゚Д゚; )!! 足りないじゃん?!
そういう場合、どうなるか?というと
銀行は( ´∀`)/~~ 560万円しか貸せないよ。
と、キッパリ宣言されます。
もしもの時に560万円の評価しかがないものに、1500万円も貸せるか?!
というわけですね。
よって、Aさんがこの中古住宅を購入したい場合、
「現金で940万円は持っていないと買えない」という事になるのです。
正確に言うと、この金額に登記費用や銀行事務手数料などの諸経費が必要になってきますから。
さてさて、中古住宅で支出を抑えようとする家庭が、なんで940万円も持ってるか?っつう話ですよ。
まぁ、当然これは担保価値がない物件の話ですから、
物件によってはちゃんと価値があるものもあるんですよ。
ただ、こうなる可能性があるのであって、
安いからって、中古住宅がすんなり買えるとは限らないって訳です。
古本、古着、中古ゲーム、中古車などを買うって感覚じゃ駄目なんですよ。
さてさて。そこで新たな疑問が起こりませんか?
中古住宅で、20数年したら0円の価値しかないのに、新築時には担保価値を見るのは、どういう事?!
だったら、初めから厳しい評価を下すんじゃねぇの?!」って話ですよ。
確かに一見そう考えられると思います。けど、よく考えて下さい。
銀行もお金を貸したく無い訳じゃないんですよ。
むしろ、信用あるものならお金を貸したいんですよ。
だってお金を貸した金利が、銀行の儲けなんですから。
つまり銀行は「もしもの時に信用のあるものが欲しい」訳なんです。
じゃぁ、新築がそうなのか?という事なのですが、
最近の住宅は「建築基準法」の度重なる改良により、
昔から比べると随分と高品質なものになったのです。
ちゃんとメンテナンスさえすれば、50年・100年は耐えれるんですよ。
だから、長期でもお金を貸せるし、その分、評価もできるのです。
だから、今の新築が25年経った時の価値と、
昔の住宅が25年経った時の価値では、雲泥の差が出てくる訳なんですね。
中古住宅で、表面は綺麗だけど中はボロボロみないなものもありますから、
見た目では判断できない所があります。
人間と同じですよ。
一見元気そうなんだけど、内臓がボロボロだったりとか。血管が詰まってたり、血の流れが悪かったり。
医療が進んで、生活レベルも上昇した事で、寿命が長くなったように、
家も進歩して、品質が良くなってるんですね。
さて、中古住宅か新築か?って話だったのですが、それは個々のライフプランによります。
ただ「お金が無いから、中古住宅にしよう」と考えるのは早計かと。
「将来的に実家に帰らなければならないから、子供が自立するまで居よう。だから、
20年間ぐらい持つ家が欲しい。」 とか
「老後を便利に過ごせる家が欲しい。自分が居なくなっても、
子供が困らないような売りやすい家を用意したい」 とか
「新築では出せないレトロな雰囲気を活かしながら、自分たちで色々改造してみたい」 とか
お金の面だけではなく、このような面も考慮に入れるべきでしょう。
追伸
さて、中古住宅に関してですが、皆様があまりに安易に考えていらっしゃるので、
今回このような質問を取り上げました。
確かに、昔から比べると中古住宅は買いやすくなりました。
今もお金は借りにくいのですが、昔に比べたら全然よろしいかと。
昔は、担保評もちゃんとした評価がされておらず、
【売買金額の8割または7割】
と決められておりました。ちゃんとした物件に関する評価をしてくれなかったんです。
最近になって担保価に対する貸付制度に応じた金利で貸してくれるようになりました。
だから、物件によってはちゃんとお金を貸してくれるものもあります。
しかし、大半の中古物件に関しては多少の手直しをしなければならない物が大半でしょうし、
古着もそうなのですが、下着の古着は嫌でしょう?
だから、水廻りぐらいはリフォームしたいと仰る方が多くいらっしゃいます。
水廻り一式をリフォームしたら、大体300万円ぐらいはかかるでしょうか
中古住宅を買う際には、様々な可能性を踏まえて冷静に考えないと「こんなはずじゃなかったのに…」と
後悔される可能性がありますので。
 
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